Лучшие города для покупки недвижимости

Локация: Россия

Для инвестиций в жилье сейчас время не самое лучшее — затоваривание, снижающаяся арендная доходность, стагнирующие цены, фондовые рынки в 2018 году скорректировались, значит, то же ждет и прайсы на дома, и квартиры.

Но, всегда можно найти отдельные города, которые по разным причинам могут идти в ценовой противофазе к большинству.

Ниже проведен поиск городов помимо Москвы и Петербурга, к недвижимости в которых стоит присмотреться на длительную перспективу, в десятилетия. Итоговый топ-5 ниже, а пока о тех 15, что отпали.

Изначально по массе параметров был отобран список из 20 участников. На первом этапе из него были вычеркнуты 10 мест. Какие именно:

— Белгород

Этот почти образец благоустройства был бы точно в топе, если бы не появился фактор Украины.

Миллионный Харьков, как известно, всегда значился самым большим плюсом Белгорода (в 70 км от города). И этот плюс с 2014 года превратился в жирный минус.

А сам Белгород стал городом-тупиком. Куда перестала летать «Победа» и сильно сократилось движение поездов.

Часть кафе в городе полупусты, закрытия ранее успешных заведений стали частыми. Количество сделок с недвижимостью сильно просело, реальные цены сделок ниже выставленных ценников. Краткосрочных арендаторов жилья с 2014 года стало сильно меньше.

А хваленое благоустройство во многом здесь показное, с плиточкой на тротуарах центральных районов и с ямами во дворах.

Цена на жилую недвижимость в Белгороде 55 тыс. руб. за квадратный метр (все приведенные цены на основе предложений, а не реальных сделок, которые, как правило, на 5-7% ниже).

— Волгоград

В Волгограде был один из самых больших пузырей на рынке недвижимости в России в нулевых, потом он с шумом лопнул. Надуваться новому причин нет.

Географически Волгоград расположен так себе – города вверх по Волге слишком удалены от него. Рядом только Казахстан. Ждать притока новых жителей, то есть покупателей, неоткуда.

В Волгограде безрадостная экология, проблемы с транспортом и ухоженностью.

Глобально городу не помог даже ЧМ-2018. Инфраструктура города слишком отстала от жизни за предыдущие десятилетия. Хотя отложенный позитивный экономический эффект, безусловно, от чемпионата будет.

Цена на недвижимость в Волгограде 48 тыс. руб. за квадратный метр.

— Ростов-на-Дону

Демографически растущий миллионник на юге с риском превратиться в миграционный анклав из-за Украины и своей приграничности. Этого вполне хватит для отрицательного заключения.

Цена на недвижимость в Ростове-на-Дону 58 тыс. руб. за квадратный метр.

— Казань & Уфа

Достаточный уровень благоустройства обоих городов – это плюс, особенно Казани. Однако. Несмотря на сильную ценовую динамику в посткрымский период, если вы не татарин и не башкир, эти 2 города – слишком большой риск для ваших денег, как показывает история, даже советская.

К тому же в Татарстане жесткий климат (лишний повод уехать отсюда местным жителям и не приехать на их место новым) – в разное время года то жара, то ветра, то холодина. В Башкортостане чуть помягче.

Цена на недвижимость в Казани чуть больше 70-73 тыс. руб. за квадратный метр, цена на недвижимость в Уфе около 63-65 тыс. руб. за квадратный метр.

— Челябинск

Еще один миллионник с количественно растущим населением. Но только количественно.

Цены здесь показали одну из худших динамик в России после 2014 года. На Урале слишком много центров притяжения.

Если и смотреть – то на Екатеринбург или Тюмень. Жуткая экология Челябинска – дополнительная причина сказать Челябе «нет».

Цена на недвижимость в Челябинске 38-39 тыс. руб. за квадратный метр.

— Сургут & Ханты-Мансийск

Северная нефтегазовая благополучность прямо сейчас. Причин, по которым городам стоит сказать нет, три. Первая – та же, что и с Челябинском. Вторая – полная  зависимость от динамики цен на углеводороды. Третья – холод.

Цена на недвижимость в Сургуте чуть более 70 тыс. руб. за квадратный метр, цена на недвижимость в Ханты-Мансийске ровно 70 тыс. руб. за квадратный метр.

— Калининград

Европа в России. Приятно, и все же это минус. В случае горячих конфликтов на европейском континенте Калининград первый претендент на город с самой неопределенной судьбой – экономически и не только.

Сложности с транспортной доступностью по отношению к остальной России – еще один минус.

То же самое относится к городу-курорту Светлогорску в 30 км от Калининграда, который, к тому же, очень болезненно переживал как кризис 1998 года, так и кризис 2008 года.

Цена на недвижимость в Калининграде 55-56 тыс. руб. за квадратный метр.

— Улан-Удэ

Еще один «чистенький» город. «Нет» по пунктам. 1. Межнациональные трения в городе все-таки есть. 2. Людской пылесос из ближайших регионов ограничен плохой демографией.

Цена на недвижимость в Улан-Удэ 45-47 тыс. руб. за квадратный метр.

После первоначального отсева в списке осталось 10 городов. Затем отвалилась и половина из итоговой десятки. Почему – ниже.

Вот те  5 городов, что пришлось убрать из итогового топ-10:

— Тюмень

Тюмень постоянно признается лучшим городом России по качеству жизни по совокупности показателей: качеству медицины, дорог, общегородского хозяйства и другим параметрам.

Более интересно то, что население Тюмени с 1980-х годов удвоилось. Основной, взрывной прирост населения Тюмени пришелся на 2005-2018гг.

В это время количество жителей в городе выросло с 510 тыс. человек до 768 тыс. человек.

В Тюмени холодно зимой и не особенно тепло летом. Климат хоть и умеренно континентальный, но погода меняется резко и часто. В плане инвестиций факт вроде бы не особенно значимый, но общее миграционное движение-то в России — с севера на юг. Так что лишний риск.

Еще один риск – альтернатива для миграционных потоков под боком в виде полуторамиллионного Екатеринбурга.

Средняя зарплата трудоспособного населения более 40 тыс. руб. – за платежеспособность потенциальных арендаторов можно не переживать. Стоимость аренды квартиры по отношению к зарплате крайне умеренная — около 14 тыс. руб. за однокомнатную квартиру.

Основа экономики Тюменской области – нефтегазодобыча. Это одновременно и плюс и опасность — зависимость от конъюнктуры цен на энергоносители.

Смотрим на 1998 и 2008 — положительная динамика не менялась на отрицательную даже в кризисы. Но что будет в век сланца?

В отличие от продолжения притока населения в Тюмень в кризисные моменты, местные цены на недвижимость испытание низкой нефтью прошли хуже – снизились вслед за котировками черного золота.

Причина отсеять Тюмень? Да.

Цена на недвижимость в Тюмени почти 59 тыс. руб. за квадратный метр.

— Краснодар

Самый быстрорастущий город России последних лет. С 2018 года официально – миллионник.

От все большего превращения Краснодарского края в аналог «житницы-Украины» в СССР с усилением продовольственного импортозамещения выиграет в том числе краевой центр.

Теперь минусы. Краснодар — компромиссный город для трудоспособных мигрантов из регионов с не самым приятным климатом.

Сюда часто переезжают, – привлекает тепло, доступное жилье и наличие работы, — но и часто при этом плюются: едут не «по любви». Именно по этой причине Краснодар отпадает.

Плюются вот почему. Краснодар превратился в Москву в плохом смысле этого слова. Пробки, которым позавидует столица – спасибо узким улицам. Неверие «слезам» – спасибо местному неприветливому менталитету.

В отличие от Москвы, массы новых развязок, выделенных полос  и станций метро в Краснодаре не намечается. Метро здесь просто нет и не будет.

Отсутствие масштабных инфраструктурных преобразований оставит Краснодар большой станицей. Или превратит из большой станицы в большой аул.

Развитие экономики приморских городов на юге и улучшение ситуации в них с рабочими местами также может подпортить кровь Краснодару.

Санкционный отрезок российской истории Краснодар начал не очень уверенно – с 2015 года ценники здесь заметно скорректировались.

Цена на недвижимость в Краснодаре 54 тыс. руб. за квадратный метр.

 — Екатеринбург

Ёбург как пылесос всасывает население юга, запада, севера и востока Урала (Челябинская область, Курганская область, Оренбургская область, даже север Казахстана, Пермский край, Тюменская область).

Не самых бедных регионов России, суммарное население которых более 10 млн человек жителей.

Население Екатеринбурга сегодня около 1,5 млн человек. Есть куда расти.

В 2017 году Институт демографии, миграции и регионального развития предложил перенести столицу из Москвы в Екатеринбург.

Перенос или не перенос, но развитие альтернативных центров сил Москве будет продолжаться. Екатеринбург здесь один из первых претендентов.

В Екб климат мягче, чем в Сибири. Уральский город сильно ближе к центральной части страны. Из всех уральских городов метро есть только в Екатеринбурге.

Три лишних плюса.

Напрягает в отношении Екатеринбурга слабая ценовая динамика с 2015 года. Тут как с Москвой – большая конкуренция, ввод нового массива жилья плюсом к имеющемуся навесу. Больше миллиона квадратных метров каждый год – стандартная цифра по вводу жилья для российских миллионников.

Вывезет ли город новые объемы – большой вопрос. Поэтому пока говорим Екатеринбургу: «Не сейчас». И понаблюдаем.

Цена на недвижимость в Екатеринбурге подошла к 70 тыс. руб. за квадратный метр.

— Воронеж

Все города миллионники России в последние 10 лет разделились на растущие и стагнирующие, не столько экономически, сколько демографически.

Стагнирующие – это 4 города: Нижний Новгород, Омск, Самара, Волгоград.

Растущие – это 10 городов: Новосибирск, Екатеринбург, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Красноярск, Пермь, Краснодар.

Десятый растущий — Воронеж. Сюда активно стекаются миграционные потоки с юго-востока России и частично с востока Украины.

Особенно активно процесс пошел после 2014 года с ослаблением приграничных регионов юго-востока России. Едут сюда почти как в Краснодар, не «по любви».

Углубление продуктового импортозамещения позволит черноземной Воронежской области и его областному центру чувствовать себя в ближайшие годы неплохо.

Кумовства в Воронеже меньше, чем на большей части юга. Этот фактор важен, поскольку неравноправие тормозит развитие территории.

И все же деловитости и хватки Воронежу не достает — юг.

А количество новостроек в городе зашкаливает. Города миллионники вслед за столицами все хуже переваривают новые бетонометры. А платежеспособность воронежских покупателей не высокая.

Это и останавливает от взгляда на Воронеж.

Цена на недвижимость в Воронеже около 45 тыс. руб. за квадратный метр.

— Новосибирск

Новосиб один из ближайших крупных городов к Китаю, видимо, безвариативно главному экономическому партнеру России в 2020-е.

Новосибирск имеет шансы раньше других миллионеров достичь отметки в 2 млн жителей. В 2017 году взята отметка в 1,6 млн человек. Город в 2 млн человек – это почти пол Петербурга.

А пока – деловая активность в Новосибирске не показывает тех темпов, которые можно ожидать от неформальной столицы Сибири.

К примеру, жители города в 2018 году видят меньше возможностей для самореализации в городе, чем в досанкционное время. Уверенность в удачной карьере у новосибирцев за 4 года снизилась – с 55% опрошенных до 48% (лидируют в опросе Москва, Петербург и Тюмень).

То же самое наблюдается в соседнем Красноярске, куда также предлагали перенести столицу России.

Одна из причин ухудшения настроений – экономика Сибири завязана на промышленность и металлургию. С последней в мире дела плохи.

Омск как возможный конкурент Новосибирска лет 10-15 назад за последние годы собственноручно превратился в главного российского аутсайдера среди миллионеров.

Минус конкурент. Остались Красноярск и Томск.

Красноярск динамичнее растет, но дальше от европейской части России, и на алюминий, который на мировых рынках в многолетнем даунтренде, запитан еще сильнее, чем Новосибирск. Экология в Красноярске, городе заводов, хуже новосибирской. Значит, и риски инвестиций в Красноярск выше.

Как культурный и научный центр Новосибирск впереди. И в Красноярске, в отличие от Новосибирска, нет метро.

Полумиллионный Томск просто слишком мал.

Традиционные минусы Новосибирска – удаленность от ЦФО и климат.

Все вместе: климат, близость других сибирских центров притяжения, большой объем предложения на рынке недвижимости. Вердикт: пока – нет.

Цена на недвижимость в Новосибирске около 60 тыс. руб. за квадратный метр.

Остается всего топ-5: лучшие города для покупки недвижимости в России.

5, 4. Хабаровск, Владивосток

В моменте недвижимость Владивостока и Хабаровска кажется не самым логичным вариантом для инвеста. Но, если вы верите в долгосрочную экономическую связку Россия + Китай – вам на Дальний Восток. И здесь выбор небольшой – Владивосток или Хабаровск.

Небольшие города ДВ – это утопия. Депопуляция Дальнего Востока за счет них и деревень – в среднем минус 20-30% населения за последние десятилетия в зависимости от региона.

Бенефициары этого процесса, конечно же, Владивосток и Хабаровск.

Климатически более суровый Хабаровск в 2010-х начал немного проигрывать Владивостоку прежде всего по инфраструктуре.

К саммиту АТЭС 2012 года во Владивостоке привели в порядок дороги, построили мосты.

Географически Владивосток также предпочтительнее – от него совсем близко одновременно и до КНР, и до КНДР – считанные десятки километров. При полной нормализации отношений между Северной Кореей и Южной Кореей экономические перспективы Владивостока вырастут.

Наконец, во Владивостоке есть море, это крупный порт. В Хабаровске ничего подобного.

Даже недвижимость дороже во Владивостоке, а не в Хабаровске. А, значит, более интересна.

Цена на недвижимость во Владивостоке около 103 тыс. руб. за квадратный метр. Цена на недвижимость в Хабаровске менее 80 тыс. руб. за квадратный метр.

Владивосток один из немногих городов России, где недвижимость прошла отрезок 2014-2018 почти без ценовых спадов.

Итог: сейчас Владивосток в топе выше Хабаровска, который рискует вылететь из топ-5.

  1. Сочи

Безальтернативная на сегодня история для России. Город с самым теплым климатом в стране, да еще и с новыми дорогами, Красной поляной, «Ласточкой», «Розой Хутор», Олимпийским парком, стадионом «Фишт» и «Формулой 1».

Сочи не то, чтобы неофициальная третья столица. Скорее единственная локация для всесезонного отдыха состоятельных граждан в пределах российской юрисдикции.

Место, где помимо прочего активно тратят серый и черный нал чиновники и прочая бюджетная братия, малоуязвимо к экономическим трудностям.

Высокие для большинства россиян цены на недвижимость в Сочи совсем не удивительны не только по всем перечисленным причинам.

Россия повторяет опыт стран с развитой экономикой. А в них цены на недвижимость в топовых приморских городах или местах рядом с большими озерами уже давно значительно выше, чем в безводных городах. За аналогами – во Францию или Италию.

Из-за «вечных» санкций, похоже, полноценных альтер эго в России у Сочи не появится.

Денег нет, держитесь Сочи.

Цена на недвижимость в Сочи 105-110 тыс. руб. за квадратный метр.

  1. Кисловодск

В отношении Кисловодска идея простая.

Население России будет стареть. Стареть и накапливать хоть небольшие, но капиталы.

В виде денег, недвижимости и так далее. Потенциально «немолодежь» самый платежеспособный слой в ближайшие десятилетия.

Часть капитала люди 40+, 50+, 60+ лет будут «переводить» на российский юг, чтобы провести остаток дней в тепле и комфорте.

И не только в Сочи, Анапу и Геленджик.

Жаркий климат Краснодарского края многим жителям северных территорий России просто не подходит. Как раз таким путь в Ставропольский край, на Кавказские Минеральные Воды.

Совокупность лучших природных условий из всех городов КМВ – в Кисловодске. Здесь особый микроклимат благодаря кавказским горам.

А большая часть Кисловодска – это город-парк.

Но. Недвижимость Кисловодска – опасное вложение. Жители соседних, порой не самых спокойных кавказских республик сегодня частые гости в Кисловодске.

А в случае серьезных ЧС в республиках эхо событий может дойти и до Кисловодска.

В настоящем главная проблема города – стабильно неудовлетворительное ведение городского хозяйства, начиная с самого начала 1990-х. Наведение порядка здесь и развитие КМВ как альтернативы черноморским курортам последует в случае спокойствия на Кавказе.

Устойчивость цен на жилье в Кисловодске и других городах КМВ начиная с санкционного 2014 года – хороший признак.

Альтернативой Кисловодску в крае могут быть Ессентуки, Пятигорск, Минеральные Воды, Железноводск или Ставрополь.

У каждого из этого квартета свои минусы. В Ессентуках и Железноводске жарковато. В Пятигорске и Минеральных Водах какая-то неустроенность.

Ставрополь — не город-курорт. Процветает кумовство. В городе не покидает ощущение потемкинского порядка и потемкинской чистоты.

Цена на недвижимость в Кисловодске около 47 тыс. руб. за квадратный метр.

  1. Геленджик

Геленджик (на фото) всегда был в тени Сочи.

А после появления у Сочи и прилегающей территории инфраструктуры нулевых разрыв цен в Сочи и Геленджике увеличился с обычных 20% до 30-40%.

Кажется, не совсем справедливо. Несмотря на зимние ветра, потеть так, как в Сочи, здесь не придется.

Климат Геленджика напоминает крымский, но принадлежность города России, в отличие от Крыма, никто оспаривать не собирается. Минус риск.

Площадь города в 10 раз меньше сочинской – меньше потенциальных стройплощадок, ниже конкуренция.

С 1980-х население Геленджика увеличилось в 2 раза. Это самый большой прирост среди всех городов топа. Хотя абсолютные цифры, конечно, скромные. Рост на 38 тыс. человек.

Да, городу не хватает объектов инфраструктуры. Кроме длинной и красивой набережной похвастаться особо нечем.

Есть проблемы с коммунальными услугами и сетевой торговлей.

Однако такой отрыв, какой есть сейчас между Сочи и Геленджиком — 110 тыс. руб. против 80 тыс. руб. соответственно, может сократиться. Ведь еще несколько лет назад ценовой зазор был сильно уже.

Постепенное подтягивание инфраструктуры Геленджика к Сочи выглядит самым вероятным сценарием. А с инфраструктурой и цен.

Почему именно Геленджик, а не Анапа, Туапсе, Новороссийск, Ейск или Армавир?

Все перечисленные города по аналогии с классами жилой недвижимости это эконом-класс, Геленджик ближе к комфорт-классу с перспективой классового роста.

Если рассматривать каждый город по отдельности, то Анапа безлика, Новороссийск неуютен, население Ейска и Туапсе вообще снижается.

Испытание кризисом 2014-… лучше всего в крае проходит жилая недвижимость Сочи и Геленджика.

Итого. Города-миллионники и Тюмень оказались вне топа. Как показали годы после введения санкций, конкуренция в сфере жилой недвижимости в них сильно выросла. Застройщики конкурируют с более ранним инвестновостроем и навесом из квартир и домов на вторичном рынке.

Профита здесь не видно.

В ценах просел даже Краснодар. Ситуация с этим городом отражает подход к покупкам недвижимости россиян в посткрымский период, наступивший после 2014 года, который пришел если не навсегда, то надолго.

Более стесненный в средствах покупатель больше не готов платить за голый бетон и гипотетически хорошие условия жизни в городе, которые будут когда-нибудь потом, а может и не будут вообще.

Только за существующие. Только за лучшее.

Должную инфраструктуру — качественную транспортную систему, высокого уровня ЖКХ, медицинское облуживание, — может предложить считанное количество городов России.

Москва, частично Тюмень, частично Казань, частично Петербург, частично Сочи.

Почему в топе остался не только Сочи, единственный, кто отвечает новым запросам покупателей, а еще и 4 других города?

Дальневосточные участники вошли в топ благодаря Китаю и азиатской идее в противовес европейской вообще. Кстати, график цен в двух городах ДВ после 2014 года отражает верность идеи. Особенно жалуют сегодня недвижимость во Владивостоке.

Первое и второе место – показатель того факта, что россияне не готовы платить не только за некачественную инфраструктуру, но и за компромиссный климат.

А особенность России такова, что в плане погодных условий выбор по большому счету есть между Краснодарским краем и Ставропольским краем.

Геленджик – главный противовес Сочи, Кисловодск – для Ставрополья почти то же самое, что Сочи для Краснодарского края.

Кисловодск, безусловно, более рискованная история. Как и все Кавминводы из-за неспокойного соседства. Но и входной билет тут дешевле.

В сухом остатке. Ставропольский край – для экономических оптимистов, Дальний Восток – для пессимистов, Краснодарский край — для реалистов.

По теме:

Города России с самыми быстрорастущими ценами на жилье

Города России с подешевевшей недвижимостью. Топ-61

Новостройки Москвы с худшей экологией

Как потерять всё при покупке недвижимости. Способ 2018

vk.com/slavaurban

t.me/slavaurban

twitter.com/slava_urban

slavaurban.livejournal.com

facebook.com/slavaurbanru

instagram.com/slavaurban.ru

ok.ru/group/53482982604944