ИРН. Цены на недвижимость: прогноз неверный?

Почему не сбывается долгосрочный прогноз от «Индикаторов рынка недвижимости» по ценам на жилье

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН/IRN), в отличие от многих экспертов, за последние более чем 10 лет редко ошибался в прогнозах о ценах на жильё.

Например, в 2008 году, ещё до падения рублёвых цен в Москве на 30-40%, в ИРН опасались кризиса на рынке из-за растущего пузыря.

Большинство российских прогнозов по недвижке напоминают аналитику инвесткомпаний в стиле «цена на бетон будет такой-то при цене на нефть такой-то» или констатацию уже произошедших ценовых изменений с осторожным отклонением на несколько процентов.

ИРН же придерживался конкретных сценариев: в такие-то сроки цены изменятся так-то. Вероятно, благодаря тому, что руководитель компании Олег Репченко скурпулёзен в изучении исторических данных цен на недвижимость, а также в экстраполяции макроэкономической конъюнктуруы на бетонометры.

Благодаря этому к мнению компании на рынке прислушиваются.

После крымских событий, девальвации рубля 2014 года и кризиса на рынке недвижимости 2015 года ИРН выдаёт прогноз о наступлении новой реальности и неизбежности падения цен на недвижимость в Москве до 2020 или 2021 года на 10-15% ежегодно. К отметке 120 тыс. руб. за кв. м.

Затем якобы трёхлетнее топтание на месте и возобновление роста в 2024 году.

До начала 2018 года всё шло по плану ИРН. Цена на московское жильё сдулись с более чем 200 тыс. руб. за кв. м. до почти 164 тыс. руб. за кв. м. (см. график на фото).

И тут случился разворот. Начиная с февраля 2018 года рынок начал расти. Медленно, но основательно.

Примерно то же самое можно сказать про другие крупные российские города, где разворот случился ещё раньше, чем в Москве.

С февраля 2018 года по январь 2019 года московский метр увеличился в цене со  164 тыс. руб. до 173 тыс. руб.

Нечто похожее было в 2015 и 2016 годах. Цена отрастала на 7-8 тыс. руб. за кв. м. Но тогда на рынке были именно отскоки. Кратковременные, длиной несколько месяцев.

Сегодняшний рост продолжается уже почти год, несмотря на падение нефти в 2018 году почти вполовину.

Очевидно одно: вероятность падения цен к 2020 году до 120 тыс. руб. за кв. м., как прогнозировал ИРН, минимальна. Упасть за несколько месяцев на 30-35% при отскакивающей вверх нефти представляется нереальным сценарием.

Если изучать ценовые уровни последних лет, то видно, что начиная с 2016 года цены на жилье в Москве практически перестали падать и топтались на месте почти 2 года.

Шок 2014 работал только год.

То есть прогноз о ежегодном падении на 10-15% перестал работать уже год или больше.

Цены как будто бы щупали долгосрочное дно. И нащупали.

Чтобы цена на московское жилье сдулась на треть за год должен случиться геополитический шок сильнее образца 2014 года. Потому как нефть в одиночку этому уже, очевидно, не «поможет».

Так что прогноз ИРН до 2020 года не сбудется. Кроме перечисленных для этого есть ещё несколько причин.

Наименее значимые – реновация и отмена долевого строительства.

Наиболее значимая – привыкание россиян к модели покупки жилья в кредит, а не за наличный расчёт. Даже в условиях возможного падения доходов в будущем.

Число ипотечных договоров в Москве в 2018 году по сравнению с 2017 годом почти удвоилось.  К тому же покупатель адаптировался к режиму «кризис навечно» и теперь его трудно испугать  санкциями, нефтью по полтине, повышением ипотечных ставок.

Эхо падения нефти 2018 года должно отразиться на ценах на недвижимость в первом полугодии текущего года.

Ниже уровней второй половины 2018 года в первой половине 2019 нефть быть не должна, так что вероятная коррекция бетонометров не ожидается глубокой.

Стабильные или растущие цены на нефть вместе с доступной ипотекой позволят рублёвому ценнику обновить максимумы 2019.

Это будет происходить на фоне вероятного начала рецессии в США и европейских странах и падения цен на жильё в странах с развитой экономикой. Если, конечно, американский рынок в 2018 году показал абсолютные хаи десятилетия.

В 1920-х годах перед стартом Великой Депрессии индекс Доу-Джонса вырос в 3,9 раз. В 2010-х перед обвалом 2018 года почти в 3,7 раз. Параллели очевидны, но полного повторения, до десятых значений, не произошло.

А нефть в 2018 году, в свою очередь, не дошла до максимальных целевых значений.

Если все вершины пройдены, российский рынок недвижимости (и московский в том числе) пойдет вниз вслед за «старшими» рынками в 2020-2023 или 2021-2023 годах.

Похожие:

Как потерять всё при покупке недвижимости

Стыд и срам. Худший район Москвы на самом деле

Жить на сдачу квартир просто не получится

В Москве резко дорожают квартиры

vk.com/slavaurban

t.me/slavaurban

twitter.com/slava_urban

facebook.com/slavaurbanru

instagram.com/slavaurban.ru

ok.ru/group/53482982604944