Города России с подешевевшей недвижимостью. Топ-61

Слабейшие рынки жилья санкционной эпохи.

В 2014 году в России началась новая эпоха – санкционная. Продлится она если не вечно, то, видимо, очень долго.

Вместе с ней стартовала и другая реальность с новыми ценами на нефть, газ, металлы и другие коммодитиз. Даже временный подъем котировок здесь, на год-два, не изменит ситуации на продолжительном промежутке времени.

На рынке недвижимости наступление санкционной эпохи сказалось очень сильно. После максимумов цен в 2014 году и самом начале 2015 года, девальвации национальной валюты,  началась долгосрочное движение вниз.

В 2017-2018гг., а в отдельных городах уже в 2016 году, в зависимости от города, цены нащупали локальные минимумы.

Какие из городов России хуже всего чувствовали себя в это время?

Ниже топ российских городов от больших (от 100 тыс. чел., в том числе городов, лишившихся статуса стотысячников несколько лет назад) по численности до мегаполисов (более миллиона), составленный на основе разницы между максимальной и минимальной средней ценой жилой недвижимости на вторичном рынке в 2014-2018гг. в процентном отношении. Цифры округлены до целых значений.

Выводы – после топа.

Топ-61.

  1. Йошкар-Ола, -17%.

Республика Марий Эл, Приволжский федеральный округ. Население города  268 тыс. чел.

Йошкар-Ола — столица Марий Эл, региона с одним из самых низких ВРП в России.

Население Йошкар-Олы в 2010-х стабильно растет, но цены на жилье как сползли в 2015-2017гг. к показателю около 40 тыс. руб. за кв. м., так и не начали отрастать обратно.

  1. Белгород, -17%.

Белгородская область, Центральный федеральный округ. Население города 391 тыс. чел.

Город рядом с украинской границей. Белгород демографически пылесосил северные регионы России до 2014 года – был одним из российских лидеров по динамике роста населения. Затем у соседей случился Майдан, а Белгород из тихого комфортного городка превратился в потенциально неспокойный приграничный.

Зафиксированный минимум 54 тыс. руб. за метр.

  1. Тверь, -17%.

Тверская область, Центральный федеральный округ. Население города 420 тыс. чел.

Областная столица не самого благополучного региона (самый быстро вымирающий регион ЦФО).

Близость одновременно к Москве и Петербургу манит трудоспособных тверьчан из родного города в столицы. В последнее время меньше – демография начала выправляться.

Снижение до 44 тыс. руб. за кв. м.

  1. Батайск, -17%.

Ростовская область, Южный федеральный округ. Население города 124 тыс. чел.

Один из немногих представителей Южного федерального округа в топе. Граничит с Ростовом-на-Дону.

Все это слабое утешение для Батайска. В отличие от большинства городов России, где цены в последние минимум полгода начали расти, здесь особенного подъема не наблюдается. В районе 45 тыс. руб. за кв. м.

Батайск может утешаться тем, что соседний Азов с 81 тыс. жителей упал на все 20%.

  1. Астрахань, -17%.

Астраханская область, Южный федеральный округ. Население города 534 тыс. чел.

Астрахань вроде бы юг, но мало кто едет в этот город отдыхать.

Рядом Казахстан, вряд ли это положительный фактор для астраханского рынка недвижимости.

Движение вниз от максимумов к минимумам здесь с 47 тыс. руб. до 39 тыс. руб.

  1. Челябинск, — 17%.

Челябинская область, Уральский федеральный округ. Население города 1 млн 202 тыс. чел.       

А это Челябинск. Единственный миллионник в рейтинге.

Цена за кв. м. на минимуме была на отметке в 40 тыс. руб. Сейчас покоится почти там же, что плохой сигнал для города.

С местной металлургической промышленностью, переживающей не самые лучшие времена, сложно ждать лучшего. Ну и с местной экологией тоже.

  1. Зеленодольск, -17%.

Республика Татарстан, Центральный федеральный округ. Население города 99 тыс. чел.

Отметку в сотню тысяч человек город преодолевал в нулевых.

Зеленодольск белая ворона для Татарстана – региона с сильной экономикой и достаточно стабильными ценами на недвижимость.

Все дело в том, что Зеленодольск находится недалеко от Марий Эл и Чувашии с одной стороны. Приграничный статус это всегда минус для жилья. И недалеко от Казани, куда переезжает взрослое население, с другой.

Максимальная разница в ценах здесь в последние годы 47 тыс. чел. и 39 тыс. чел.

  1. Копейск, -17%.

Челябинская область, Уральский федеральный округ. Население города 147 тыс. чел.

Город граничит с Челябинском и повторяет динамику областного центра.

Вилка цен в 2014-2018гг. от более чем 36 тыс. руб. до 30 тыс. руб. за кв. м. Цены не возобновляют рост уже 2 года.

  1. Королев, -17%.

Московская область, Центральный федеральный округ. Население города 223 тыс. чел.

Падение могло быть больше, чем 17%, если бы не введенный в 2016 году мораторий на высотное строительство в Королеве, Балашихе и Химках. Навес инвестновостроя пока лишь поддавливает.

Ценовые качели Королева 109-91 тыс. руб.

  1. Пушкино, -17%.

Московская область, Центральный федеральный округ. Население города 105 тыс. чел.

В Пушкино меньше новостроя, чем в Королеве, но город дальше от столицы, поэтому и получает свои 17% падения.

На минимуме в 2017 году квадратный метр опускался до 79 тыс. руб.

  1. Орск, -17%.

Оренбургская область, Приволжский федеральный округ. Население города 230 тыс. чел.

Город на границе с Казахстаном, поэтому попадает сюда закономерно. Жилье здесь не востребовано. Как упало в 2017 году до 24 тыс. руб., так примерно на этом уровне находится и сегодня.

  1. Люберцы, -17%.

Московская область, Центральный федеральный округ. Население города 202 тыс. чел.

Самое пролетарское Подмосковье из всего пролетарского. Плюс одна из худших экологических обстановок в регионе, навес из первичного жилья.

Люберцам не помогает даже московское метро, открытое на прилегающей к городу земле.

  1. Владикавказ, — 17%.

Северная Осетия-Алания, Северо-Кавказский федеральный округ. Население города 306 тыс. чел.

Единственный представитель Северо-Кавказского федерального округа в топе.

В отличие от многих крупных кавказских городов, во Владикавказе население снижается.

Минимальная цена за квадрат жилья за 5 лет здесь — сейчас, менее 41 тыс. руб.

  1. Орехово-Зуево, -17%.

Московская область, Центральный федеральный округ. Население города 118  тыс. чел.

Орехово-Зуево от Москвы далеко, почти 80 км. от МКАД. На непрестижном восточном направлении.

Ценовое плато в настоящий момент, около 48 тыс. руб.

  1. Элиста, — 17%.

Калмыкия,  Южный федеральный округ. Население города 103 тыс. чел.

Примерно такой же юг, как и Астрахань, в 280 км отсюда. То есть так себе юг.

С постоянно дешевеющим жильем вот уже 4 год. Менее 34 тыс. руб. за квадрат.

  1. Ханты-Мансийск, -17%.

Ханты-Мансийский автономный, Уральский федеральный округ. Население города 98 тыс. чел.

Постоянный участник рейтингов на самый быстрорастущий и самый эффективный город России.

Официально здесь 98 тыс. чел. Неофициально сотня тысяч наверняка наберется.

Однако тенденция 2018 года для города настораживающая – 18-летний рост населения сменился падением.

Цена на минимуме в 2017 году была порядка 68 тыс. руб. за кв. м.

В топ не попал Когалым из того же ХМАО, где численность населения пока не падает, но цены рухнула на 20%. Минимум в Когалыме пожиже – 55 тыс. руб.

  1. Обнинск, -18%

Калужская область, Центральный федеральный округ. Население города 113 тыс. чел.

Немного хмуроватый город-наукоград. Но самый близкий из больших населенных пунктов области к Москве. До Новой Москвы от Обнинска всего пара десятков километров.

Москва все ближе к Калужской области благодаря развитию транспорта в Новой Москве, и это должно стать положительным фактором для цен в Обнинске в будущем.

Минимум цен был на 68 тыс. руб.

  1. Вологда, -18%.

Вологодская область, Северо-Западный федеральный округ. Население города 312 тыс. чел.

Географически тяготеющий скорее к ЦФО, чем к СЗФО город. Всего 150 км до цфошного Ярославля.

Минимальная цена на жилье за 5 лет устанавливалась в 2017 году, менее 42 тыс. руб.

  1. Саратов, -18%.

Саратовская область, Приволжский федеральный округ. Население города 844 тыс. чел.

Цены на жилье для почтимиллионника здесь невысокие, хотя для Приволжья вполне стандартные. Минимум в 2017 году – 41 тыс. руб.

Отметим приграничность региона с Казахстаном.

  1. Красногорск, -18%.

Московская область, Центральный федеральный округ. Население города 161 тыс. чел.

Административный центр Московской области на северо-западе от границ Москвы.

Один из самых густозастроенных за 30 лет подмосковных городов.

Новости о планах запустить в 2019-2020гг. «Иволги» до Москвы в рамках Московских центральных диаметров оттолкнула в начале 2018 года цены в Красногорске ото дна в 106 тыс. руб.

  1. Новочебоксарск, -18%.

Чувашия, Приволжский федеральный округ. Население города 126 тыс. чел.

Граничит с Чебоксарами. В 2008 году новочебоксарцы отказались объединиться с чувашской столицей в единый городской округ.

Неизвестно что было бы с ценами в случае объединения, но сегодня метр жилья на вторичке в Чебоксарах стоит почти на 10 тыс. руб. больше, чем в Новочебоксарске (менее 37 тыс. руб.).

  1. Серов, -19%.

Свердловская область, Уральский федеральный округ. Население города 97 тыс. чел.

В нулевые этот город на севере Свердловской области формально перестал быть крупным – число жителей опустилось ниже планки в 100 тыс. чел.

Большая по площади область делает Серов городом оторванным от уральской цивилизации. От Екатеринбурга до Серова более 300 км.

По мере удаления от Екатеринбурга чем дальше, тем сильнее падают цены. Если у Берёзовского в 16 км от Екб падение на 17%, у Новоуральска в 103 км 18%, и так далее.

А жесткие климатические условия Серова и металлургический комплекс добавляют причин уезжать отсюда. И падать ценам на недвижимость. Отскоков не видно.

Минимум цен – 30 тыс. руб.

  1. Электросталь, -19%.

Московская область, Центральный федеральный округ. Население города 158 тыс. чел.

Один из самых экологически неблагополучных городов Московской области. Около 40 км от МКАД на восток.

Прайсы на квартиры в Электростали на пятилетних минимумах – чуть больше 57 тыс. руб. за кв. м.

  1. Салават, -19%

Башкортостан, Приволжский федеральный округ. Население города 153 тыс. чел.

Первый представитель Башкирии в топе.

Юг республики плохо проходит новую реальность. Кроме Салавата падение на 21% зафиксировано в соседнем Мелеузе, не вошедшем в топ из-за малочисленности жителей (58 тыс. чел.).

Среди причин этого — зависимость республики от нефтехимической промышленности и неудовлетворительная экология.

  1. Норильск, -20%.

Красноярский края, Сибирский федеральный округ. Население города 178 тыс. чел.

Город из топа самых грязных на планете и самый северный в мире из населенных пунктов с числом жителей более 150 тыс. чел.

Областной центр в виде Красноярска в данном случае совершенно условное понятие – он в 1500 км.

Тем не менее, цены на жилье в Норильске падали не слишком долго, и уже в 2016 году бодро оттолкнулись от отметки в 25 тыс. руб.

  1. Прокопьевск, -20%.

Кемеровская область, Сибирский федеральный округ. Население города 196 тыс. чел.

Это первый участник топа от Кемеровской области. Будет немало.

Всех их объединяет безнадежное движение цен сверху вниз в последние годы. В Прокопьевске по направлению к отметке 25 тыс. руб. за метр.

Город потерял треть жителей с 1989 года.

  1. Великий Новгород, -20%.

Новгородская область, Северо-Западный федеральный округ. Население города 222 тыс. чел.

Минимум 2017 года – 42 тыс. руб. за кв. м. Примерно как у Твери соседа на юге и у Вологды на востоке.

  1. Балаково, -20%.

Саратовская область, Приволжский федеральный округ. Население города 191 тыс. чел.

С 2017 года по сегодняшний день цены на жилье не могут пробить сверх вниз отметку 30 тыс. руб. за кв. м.

В 2015 году прекратила работу местная мебельная фабрика в связи со снижением рентабельности производства из-за роста цен на иностранные комплектующие. С этого же года прошли сокращения еще в нескольких местных предприятиях.

  1. Кемерово, -20%.

Кемеровская область, Сибирский федеральный округ. Население города 558 тыс. чел.

Кемеровская область лидер по числу городов в топе (не считая Московскую область, где сосредоточен наибольший объем новостроек в России, а потому максимальный навес бетонометров).

Минимальная цена за квадрат в областном центре зафиксирована в 2017 году на 44 тыс. руб.

  1. Тюмень, — 20%.

Тюменская область, Уральский федеральный округ. Население города 768 тыс. чел.

Главная неожиданность нижней части топа. Один из самых быстрорастущих городов России, якобы самый благоустроенный город России.

И такая динамика!

Объяснение находится за нефтяными котировками.

Цена на недвижимость в Тюмени – фактически производная от цен на нефть. Цены на нефть падали с 2014 года – падали и цены на квартиры в Тюмени.

До 2016 года и почти 56 тыс. руб. за кв. м.

  1. Оренбург, -20%.

Оренбургская область, Приволжский федеральный округ. Население города 564 тыс. чел.

Оренбургская область в слабейшие рынки недвижимости делегировала Оренбург, хотя могла бы еще и Бузулук, но в том живут меньше 100 тыс. чел.

Оренбург город в 80 км от Казахстана и со скачками цен на жилье с 53 до 43 тыс. руб. Отскок состоялся.

В Бузулуке падение с 46 тыс. руб. до 35 тыс. руб. Отскок не состоялся.

  1. Златоуст, -20%.

Челябинская область, Уральский федеральный округ. Население города 147 тыс. чел.

Один из самых протяженных двухсоттысячников (через Златоуст проходит ход Транссиба).

Если бы не железная дорога – потеря Златоустом населения с 1990-х годов была бы, наверное, сильно больше, чем 20%.

Все, что нужно знать про Златоуст: это типичный уральский город, заточенный под советскую промышленность. Переживающий упадок все последние 30 лет.

Цены на квартиры здесь катятся вниз. С 26 с лишним тыс. руб. в начале 2015 года до 21 тыс. руб. осенью 2018 года. Конца процессу не видно.

  1. Нижний Тагил, -20%.

Свердловская область, Уральский федеральный округ. Население города 353 тыс. чел.

Тагил уже не рулит и не разруливает. Стремившийся в 90-х к статусу полумиллионника, в условиях рыночной экономики город постепенно начал умирать. От 439 тыс. чел. осталось 353 тыс. чел., и это не предел.

Для Нижнего Тагила падение цен на квартиры на 20% выглядит даже слишком хорошим показателем. В данном случае как и со Златоустом важна безостановочность движения: с 45 тыс. руб. до 36 тыс. руб. за полтора года без остановок.

  1. Тольятти, -20%.

Самарская область, Приволжский федеральный округ. Население города 707 тыс. чел.

И снова типичный промышленный постсоветский город. И снова 20% падения – с 50 тыс. руб. до 40 тыс. руб. за квадрат.

  1. Смоленск, -20%.

Смоленская область, Центральный федеральный округ. Население города 330 тыс. чел.

Самый запад центральной части страны уныл и угрюм. На севере от Смоленска белорусский Витебск, на юге белорусский же Могилёв. От такого соседства веселее не становится.

Цены на жилье в Смоленске упали до 41 тыс. руб. и подыматься не хотят.

  1. Ноябрьск, -20%.

Ямало-Ненецкий автономный округ, Уральский федеральный округ. Население города 106 тыс. чел.

Это не тот случай, когда регрессирует город, уже находящийся в упадке. Ноябрьск – богатый город. Цена на недвижимость в 2014 году здесь достигала почти 65 тыс. руб.

Основа его экономики (на 70%) – нефтегаз. Так что здесь как с Тюменью и Ханты-Мансийском: упали цены на сырье – упали цены на местное недвижимое имущество.

Только вот в отличие от предыдущих двух городов, в Ноябрьске квадрат остается на дне – 52 тыс. руб.

  1. Ногинск, -20%.

Московская область, Центральный федеральный округ. Население города 106 тыс. чел.

Один из самых внешне неприглядных подмосковных городов.

Восток. 35 км от МКАД. Масса новостроя. Приговор очевиден.

Ценовой минимум в 2017 году 56 тыс. руб.

  1. Калуга, -20%.

Калужская область, Центральный федеральный округ. Население города 340 тыс. чел.

Казалось, еще вчера Калуга хвалилась своей инвестиционной привлекательностью и открытостью для иностранцев. И те верили: Volkswagen открывал завод, Hilton, Best Western и Sheraton гостиницы.

С 2014 года приток иностранных инвестиций в Россию сменился резким оттоком. А рост цен на квартиры в Калуге падением. С 69 тыс. руб. до 55 тыс. руб. за метр.

  1. Магадан, -20%.

Магаданская область, Дальневосточный федеральный округ. Население города 92 тыс. чел.

Магадан в ДФО это не романтичный Владивосток в том же ДФО с новенькими мостами, Кореей, Китаем и Японией под боком и достаточно неплохим для России климатом.

Магадан это минус треть населения с 1991 года. И минус 20% в ценах на жилье за 3 последних года. С 65 тыс. руб. до 52 тыс. руб.

  1. Новый Уренгой, -20%.

Ямало-Ненецкий автономный округ, Уральский федеральный округ. Население города 113 тыс. чел.

Неофициальная газовая столица России.

Новый Уренгой постигает та же судьба, что и другие северные нефтегазовые города. Большее, чем в среднем по России падение цен на недвижимость в период снижения цен на углеводороды.

Минус 20%  — с 108 тыс. руб. до 86 тыс. руб.

  1. Арзамас, -21%.

Нижегородская область, Приволжский федеральный округ. Население города 104 тыс. чел.

Вторичка Арзамаса упала с 52 тыс. руб. до 41 тыс. руб. за квадрат. И не отскочила.

Когда в 2005 году губернатором Нижегородской области стал тогдашний заместитель экс-мэра Москвы Юрия Лужкова Валерий Шанцев, нижегородцы надеялись на рост уровня жизни региона до московского. Шанцев возглавлял область 13 лет.

Вместо преображения Нижегородская область стала увядать, а сам Нижний Новгород вошел в число четырех миллионников России, где население не растет, а падает.

Кроме Арзамаса в области есть еще ряд городов поменьше вроде Бора, которые показывают схожую динамику по ценам на недвижимость.

  1. Соликамск, -21%.

Пермский край, Приволжский федеральный округ. Население города 94 тыс. чел.

Очередной бывший стотысячник. И снова север.

Как и до Серова в соседней Свердловской области, до Соликамска из Перми добираться тяжело, 200 км. Получается изолированный от мира город.

Соликамск самый северный город края, не считая пары маленьких городков на несколько тысяч. Держится за счет калийной промышленности.

Работоспособному населению Соликамска, не занятому в горной химии, без явных стимулов и перспективы развития города оставаться в холодном Соликамске смысла нет.

Город и теряет жителей. А местные метры – ценность. Планомерно и без движения вспять, пока до 31 тыс. руб. за квадрат.

  1. Иваново, — 21%.

Ивановская область, Центральный федеральный округ. Население города 406 тыс. чел.

С Иваново как с Нижним Тагилом – вместо получения статуса полумиллионника город растерял почти 100 тыс. чел. начиная с 90-х.

Местная промышленность, прежде всего легкая, в условиях рыночной экономики не выдержала конкуренции.

Цены на недвижимость с начала 2015 года скатились к 42 тыс. руб.

  1. Нефтекамск, -21%.

Башкортостан, Приволжский федеральный округ. Население города 126 тыс. чел.

Основа экономики города Арланское нефтяное месторождение, расположенное недалеко от города. Здесь добывается четверть башкирской нефти. Плюс машиностроение и энергетика.

Падение нефтяных котировок – повод припасть и квадратным метрам Нефтекамска – до 34 тыс. руб.

Нефтекамск географически тяготеет больше к скромному Ижевску (проходит трасса M-7), чем к более благополучной Уфе. До первого 100 км, до второй в 2 раза больше.

100 км в целом сравнительно небольшое расстояние, так что миграция в Ижевск существенная. Плюс Уфа. А еще в 300 км по прямой от Нефтекамска Казань.

Отметим слабость рынков недвижимости после 2014 года и других городов республики поменьше вроде Мелеуза.

  1. Сургут, -21%.

Ханты-Мансийский автономный округ, Уральский федеральный округ. Население города 360 тыс. чел.

Вечный соперник Тюмени за лидерство в Югре. Постоянный участник топа городов России по уровню дохода населения, а также топа городов по объему промышленного производства (здесь работают «Сургутнефтегаз», «Тюменьэнерго», «Газпром»).

С другой стороны, город зависит от котировок сырья. Нефть и газ сходили вниз – туда же и местная недвижимость.

С большой высоты на чуть меньшую, до 67 тыс. руб. в 2016 году. И снова вверх, вместе с коммодитиз.

  1. Тобольск, -21%.

Тюменская область, Уральский федеральный округ. Население города 98 тыс. чел.

10 лет назад, на фоне котировок Brent в 140 долларов, население Тобольска достигло 100 тыс. чел.

Затем начался откат. Брент так и не вернулся к прошлым уровням, Тобольск так и не смог вернуться из средних в крупные города.

Цены на недвижимость после спада в 2014-2016гг. до 42 тыс. руб. не спешат отскакивать вслед за нефтью.

  1. Нижневартовск, -21%.

Ханты-Мансийский автономный округ, Уральский федеральный округ. Население города 274 тыс. чел.

Стабильно растущий в демографическом плане город (прибавил почти 20% населения с нулевых) рядом с Томской областью и Самотлорским нефтяным месторождением.

Если отсюда уезжают, то в основном в Тюмень, Краснодарский край и московский регион.

В санкционную эпоху динамика цен на недвижимость слабовата на уровне других городов Тюменской области, примерно как и в Тобольске (в состав области входят ХМАО/Югра и ЯНАО). Цены не смогли зафиксировать дно в 2016 году вместе с нефтяными котировками и продолжили копать в 2017 году, до 53 тыс. руб.

  1. Рыбинск, — 22%.

Ярославская область, Центральный федеральный округ. Население города 190 тыс. чел.

С 90-х в городе закрылось несколько важных для местной экономики предприятий: электротехнический завод, кондитерская фабрика, оптико-механический завод, деревообрабатывающее производство, спичечная фабрика, машиностроительный завод.

Город потерял пятую часть жителей. Население продолжает сокращаться и сегодня.

Так что падение цен на квартиры для Рыбинска – постоянное следствие всех этих процессов.

2018 года – промежуточная нижняя точка для местной недвижимости, 33 тыс. руб. за квадрат.

  1. Нефтеюганск, -22%.

Ханты-Мансийский автономный округ, Уральский федеральный округ. Население города 126 тыс. чел.

Нефтеюганск — Сургут в миниатюре. Собственно, от Сургута до Нефтеюганска 30 км.

Цены на вторичку чуть скромнее, чем в Сургуте, минимум 2016 года 62 тыс. руб.

  1. Первоуральск, -22%.

Свердловская область, Уральский федеральный округ. Население города 123 тыс. чел.

Спутник Екатеринбурга. От уральской столицы до Первоуральска пара десятков километров. Через город проходит Транссиб.

В городе почти в десяток заводов и промышленных предприятий. Норма меди в местной почве, к примеру, превышена в 10 раз.

Местные жители страдают от низкого качества местной воды и воздуха.

Минимальный прайс на квадрат был в середине 2017 года, 36 тыс. руб. Затем плавно начал расти.

  1. Димитровград, -22%.

Ульяновская область, Приволжский федеральный округ. Население города 116 тыс. чел.

Город тяготеет одновременно к двум крупным областным центрам — Ульяновску и Самаре. Прямо как Нефтекамск, Тверь, Великий Новгород и ряд других к своим соседям.

И показывают такую же неудовлетворительную динамику: неуклонное снижение метра, уже до 30 тыс. руб. осенью 2018 года.

Дополнительные негативные факторы: созданный в 2010 году ядерный кластер и строящийся с 2015 года реактор.

  1. Ухта, -22%.

Коми, Северо-Западный федеральный округ. Население города 97 тыс. чел.

Город с одним из самых жестких климатов в топе, территория приравнена к районам Крайнего Севера.

Ухта живет нефтью. Это национальная родина нефтедобычи.

Пик населения в Ухте пришелся на 1991 год – 112 тыс. чел. Затем был десятилетний спад.

В нулевых с ростом графиков Brent и Urals рост жителей вновь возобновился, чтобы снова упасть после кризиса 2008 года.

По отзывам местных жителей, сейчас город постепенно превращается в территорию для работы вахтовым методом.

В отличие от городов Тюменской области, восстановление цен в Ухте с восстановлением нефтяных котировок не происходит. 2018 год: 53 тыс. руб. Это многолетнее дно.

9-8. Междуреченск, Ленинск-Кузнецкий, -23%.

Кемеровская область, Сибирский федеральный округ. Население Междуреченска 97 тыс. чел., Ленинск-Кузнецкого 96 тыс. чел.

Еще два представителя Кузбасса в топе. Цена за квадрат в Междуреченске и Ленинск-Кузнецком больше года покоится в долгосрочной низине, около 30 тыс. руб.

Почему так – объяснение ниже.

  1. Рубцовск, -24%.

Алтайский край, Сибирский федеральный округ. Население города 144 тыс. чел.

Падение цен с 29 тыс. руб. до 22 тыс. руб.

Бывший машиностроительный центр России. Один из. Десятилетия назад Рубцовск занимал второе место по проценту занятых в промышленности жителей следом за Норильском.

В 90-е этот статус промышленного центра город потерял.

Из того, что еще пыхтит: деревоперерабатывающий комбинат, литейный комплекс, переработка зерна, мясокомбинат, филиал «Алтайвагона».

Рубцовск находится недалеко от границы с Казахстаном. Большинство российских городов, находящихся рядом с Казахстаном, чувствуют себя не очень в плане цен на недвижимость.

  1. Волгодонск, -25%.

Ростовская область, Южный федеральный округ. Население города 171 тыс. чел.

Взрыв многоэтажного жилого дома в Волгодонске разделил историю города на 2 части. До и после. До – число жителей было стабильным многие годы. После – начало падать.

Волгодонск вроде бы в Ростовской области, но рукой подать до Калмыкии. Вроде бы на улицах растут абрикосы, но тут же работает атомная электростанция.

Волгодонск — самый бюджетный «юг» среди двухсоттысячников. Недвижимость в городе в последние годы дешевела с 41 тыс. руб. до 31 тыс. руб.

  1. Орел, -26%.

Орловская область, Центральный федеральный округ. Население города 315 тыс. чел.

Что именно в Орле плохо не до конца понятно, похоже, даже орловчанам. Низкие зарплаты, отсутствие благоустройства в стороне от центральных улиц? Наверное, всё —  довольных лиц на городских улицах почти не встречается.

Орел мал и неказист. С небольшой долей промышленного сектора в ВРП. В области, конечно, достаточно чернозема, но последствия чернобыльской аварии никуда не делись.

Орловщина – небольшой регион с преимущественно сельским населением, что ограничивает возможности для роста цен на жилье в областном центре. В то же время на расстоянии в несколько десятков километров от области находится сразу 6 более крупных и более привлекательных для жизни городов, чем Орел: Воронеж, Белгород, Калуга, Курск, Липецк, Брянск.

Орел в какой-то степени заложник географии.

Области хронически не везет на губернаторов. Чего стоит только предыдущий Вадим Потомский, при котором значительно выросли долги региона и задержки заработной платы.

Потомский не восстановил аэропорт, который обещал восстановить, не достроил нефтеперегонный завод, который обещал достроить, не создал особую экономическую зону, которую обещал создать. При нем закрылось несколько предприятий, в том числе «Дормаш» и «Орлэкс».

Зато экс-губернатор развешивал свои портреты в школах, установил памятник Ивану Грозному, защищал местного епископа и его Land Cruiser («Бог не фраер, он все видит»).

С 2015 года по 2017 год при Потомском орловская недвижимость падала в цене на 26% (по другим оценкам в отдельные временные промежутки до 30%) с высоты в 45-46 тыс. руб. за метр, затем начала восстанавливаться.

  1. Киров, -27%.

Кировская область, Приволжский федеральный округ. Население города 507 тыс. чел.

Главный сюрприз топ-10 наряду с Орлом. Областных центров в антирейтинге крайне не много. А в верхней части топа тем более.

Как так получилось, что Киров попал сразу на 4 место? А цена на квадрат скатилась с 52 до 38 тыс. руб.?

В городе ужасающая инфраструктура: разваливающиеся троллейбусы, дороги с бесконечными канавами, отсутствие площадок под общественную среду на придомовых территориях местных новостроек.

Кировские экологические забавы представлены в виде химического производства и захоронения химотходов. Местные предприятия деревообработки сбрасывают в реку Вятку отходы производства, заражая воду продуктами распада древесины.

Киров – официально не север, но климат здесь неприятный. Зимы холодные.

Киров слишком удален как от уральских мегаполисов (Пермь и другие), так и от мегаполисов европейской части России (Нижний Новгород); на 500 км дорог к каждому. На 400 км от Казани.

Это город, который существует сам по себе. В Кировской области нет альтернативных столице точек притяжения – в основном полудохлые деревни, как и в Орловской области. Поэтому нет и платежеспособного спроса на недвижимость в областном центре.

Избыточное количество предложения жилья в Кирове за счет новостроя сделало местный рынок рынком покупателя и арендатора. Продать или сдать квартиру в городе тяжело.

Спад на рынке жилой недвижимости сказывается и на других отраслях. В 2018 году, например, прекратила работу местная мебельная фабрика.

  1. Воркута, -31%.

Коми, Северо-Западный федеральный округ. Население 58 тыс. чел.

Воркута в 2018 году это слезы и тлен. От 117 тыс. чел. в 1990-х годах в субарктическом городе осталась только половина жителей.

От 16 тыс. руб. за квадрат в 2015 году в 2018 году осталось 11 тыс. руб.

Воркута особый случай для России. В первой половине XX века поселок Воркута был преобразован в город главным образом за счет расположения в нем одного из самых больших в Союзе лагерей ГУЛага, пленники которого добывали уголь. В 1950-х число узников Воркутлага превышало 70 тыс. чел.

В дальнейшем история места тоже не отличалась гуманностью. В 1970-х вблизи Воркуты прошли 2 ядерных испытания. С помощью них советские ученые изучали глубинные слои Земли.

Основа сегодняшней экономики – несколько угольных шахт (меньше половины из работавших раньше), входящих в «Северсталь».

В последние годы возросла аварийность на воркутинском энергоузле из-за отсутствия модернизации объектов энергетиками. В Воркуте, городе за северным полярным кругом, была опасность срывов отопительного сезона.

Нет особых причин для превращения Воркуты в поселок с рабочими-угольщиками или того хуже.

  1. Кирово-Чепецк, -38%.

Кировская область, Приволжский федеральный округ. Население города 72 тыс. чел.

В Кировской области этот город в 10 км от Кирова в шутку называют Кирово-Пипецк. Топоним-мем становится реальностью.

С советских времен городу достались закрытые хранилища радиоактивных отходов,  шламонакопителя, объекты производства других опасных веществ и гектары земли, загрязненные  ураном, плутонием, цезием и стронцием. А также 2 крупных действующих химических производства.

Жить с таким соседством согласится не каждый. С 1991 года город потерял почти 30 тыс. чел.

Каждый год население города уменьшается на тысячу. Для такого небольшого населенного пункта – это вымирание.

Сдуваются и цены на жилье. В санкционную эпоху с 37 тыс. руб. до 22-23 тыс. руб., на итоговые 38-40%.

  1. Киселевск, -41%.

Кемеровская область, Приволжский федеральный округ. Население города 90 тыс. чел.

Падение цен на квартиры в Киселевске после 2014 года с 34 тыс. руб. до 20 тыс. руб. за метр и немного ниже.

Статус стотысячника Киселевск, специализирующийся на добыче и обогащении угля, потерял после кризиса 2008 года.

Такое большое представительство Кемеровской области в антирейтинге – во много следствие зависимости местного бюджета от состояния угольной отрасли и черной металлургии.

Мировые цены на уголь падали несколько лет подряд вплоть до конца 2016 года. Цены на многие металлы также пострадали куда сильнее той же нефти. А с ними и спрос.

Экономика Кемеровской области в последние десятилетия не диверсифицировалась. Более того,  доля добычи полезных ископаемых в валовом региональном продукте с момента кризиса 2008 года выросла, до 30%.

В целом ВРП области за 10 лет сократился на 10% на фоне роста ВРП всего Сибирского федерального округа на 16%.

Меняется структура населения области. На одного кузбассца старше трудоспособного возраста вместо трех жителей трудоспособного возраста как в нулевые, приходится уже около двух. И тут регион отстает от среднероссийских показателей.

Депопуляция в области за 20 лет — около 10%. Кроме ухудшения экономической ситуации одна из основных причин негативных демографических процессов экологическая.

В Кузбассе расширяется угледобыча открытым способом и не происходит рекультивации измененных земель.

Карьеры все чаще подходят к населенным пунктам на расстояние в несколько сот метров, приближая экологическую катастрофу в регионе и значительно снижая качество жизни местного населения. Должный надзор за границами отвалов не производится.

Выводы:

— все города разделились на группы:

  1. «Тяжелые больные», оторванные от цивилизации, моногорода, с малым числом промпредприятий, с суровым климатом и крайне плохой экологией, завязанные на угольную промышленность и металлургию (отдельные города Республики Коми, Кемеровской, Челябинской, Свердловской, Кировской, Магаданской, Самарской, Саратовской, Оренбургской областей, Красноярского и Алтайского краев); в основном без возврата цен на жилье к поступательному движению после 2017 года;
  2. «Больные средней тяжести» с неразвитой экономикой и слабой промышленностью, где цены не восстанавливаются (Иваново, Йошкар-Ола, Элиста, Рыбинск, Смоленск, Орск) или восстанавливаются слабо (Орел, Оренбург);
  3. «Временно нетрудоспособные» — города-аутсайдеры, где цены пытаются вырасти после падения вслед за нефтяными котировками (Тюменская область, Башкирия);
  4. Города с большим навесом новостроя (Московская область);
  5. Города с хорошими темпами роста до 2014 года, которым не повезло с геополитической и экономической конъюнктурой (Белгород, Калуга);

— в части городов из списка под цифрой «2» восстановления цен после возобновления роста нефти не произошло: в Ноябрьске и Надыме; оба относятся к Ямало-Ненецкому автономному округу, самой северной части Тюменской области; это свидетельствует о снижении готовности населения жертвовать качеством жизни ради более высоких зарплат;

— самыми сильными федеральными округами оказались Южный, Северо-Западный, Дальневосточный, Северо-Кавказский;

— присутствие среди сильнейших СЗФО и ДФО обусловлено в большей степени небольшим количеством городов от 100 тыс. жителей в каждом округе, нежели привлекательностью территорий в глазах покупателей недвижимости;

— самыми слабыми федеральными округами оказались Сибирский, Уральский, Приволжский, Центральный;

— самый слабый регион по общему числу участников и глубине падения цен в них — Кемеровская область;

— из средних городов (из-за количества жителей не попавшие с топ) с максимальным падением цен более чем на 20% можно выделить ямало-ненецкий Надым с населением 44 тыс. чел. (падение на 31%), красноярский Лесосибирск с населением 59 тыс. чел. (падение на 25%), архангельский Котлас с населением 61 тыс. чел. (падение на 25%), татарстанскую Елабугу с населением 73 тыс. чел. (падение на 24%),  мордовскую Рузаевку с населением 45 тыс. чел. (падение на 23%), оренбужский Бузулук с населением 86 тыс. чел. (падение на 23%);

— из крупных городов цены сильнее всего падали в городах с заметным преобладанием женского населения (55% и больше) – Кирове, Иваново, Калуге, Орле, Твери, Челябинске; видимо, это связано с более низкой платежеспособностью слабого пола;

— Московская область почти один сплошной навес из новостроек, готовый рухнуть; в большинстве городов снижение цен от 17%; особенно слабо выглядят удаленные от Москвы города (преимущественно восточного направления): Ногинск, Электросталь, Королев, Воскресенск, Пушкино, Орехово-Зуево, Клин, Павловский Посад;

— все южные города с явной отрицательной ценовой динамикой расположены в Ростовской области (Азов с населением в 82 тыс. чел.; -23%; Волгодонск);

— большинство приграничных российских городов (рядом с Казахстаном, Украиной и Белоруссией) испытывает большее ценовое давление, чем находящиеся в сотнях километров от границ;

— быстрее всего цены на жилье начали восстанавливаться в Тюменской области, уже в 2016 году;

— программы, разработанные для моногородов после кризиса 2008 года, не помогают; города продолжают терять население, а местная недвижимость после отскока продолжает дешеветь.

По теме:

Города России с самыми быстрорастущими ценами на жилье

Лучшие города для покупки недвижимости

Новостройки Москвы с худшей экологией

Как потерять всё при покупке недвижимости. Способ 2018

vk.com/slavaurban

t.me/slavaurban

twitter.com/slava_urban

slavaurban.livejournal.com

facebook.com/slavaurbanru

instagram.com/slavaurban.ru

ok.ru/group/53482982604944